Şüfe Hakkı Nedir?

[lanetadam]

Şüf’a hakkı, üçüncü kişiye satılan bir şeyi, öncelikle satın alma yetkisini veren hak. (Bk. ANSTKL.) || Kanuni şüf’a hakkı, müşterek mülkiyette, paydaşlardan birinin payını satniası halinde, öteki paydaşların öncelikle satın alma yetkisi. (Bk. ANSİKL.) || Sözleşmeden doğan şüf’a hakkı, bir kimseye sözleşmeyle tanınan öncelikle satın alma yetkisi.

Huk. Şüfa hakkı, bir kimseye bir menkul veya gayrimenkulun satılması halinde öncelikle satın alma yetkisini veren bir yenilik doğuran haktır. ŞUf’a hakkına yol açan temel ilişki ya kanundan veya sözleşmeden doğar. Kanundan doğan şüf’a hakkı, müşterek mülkiyette söz konusudur.

Kanuni şüf’a hakkı, sadece müşterek ! nülkiyette söz konusudur. İştirak halinde , nülkiyette paydaşın, payını satma yetkisi , Dİmadığı için, şUf’a hakkı da söz konu- , >u olamaz. ŞUf’a hakkı, mülkiyetin ka- ‘ lunî sınırlamalarından biridir. Bu hakkın . tanınmasının iki amacı vardır: 1. paydaş-arın arasına yabancı kimselerin girmesini engellemek; 2. müşterek mülkiyetten fer- ’ di mülkiyete geçişi çabuklaştırmak. Ka-tıunî şUf’a hakkı, eşyaya bağlı bir haktır. Paydaş, şüf’a hakkının sahibidir. Mülkiyetin kanuni sınırlamalarından biri olduğu için bu hakkın tapu kütüğüne tescil veya şerh edilmesi gerekli değildir. Payı devralan kimsenin borcu da, eşyaya bağlı bir borçtur. Çünkü bu borcun doğması için, gayrımen-kulde pay kazanma gereklidir. Kanuni şUf’a hakkı, sözleşmeden doğan şUf’a hakkından farklı olarak sadece gayrımenkulleıde söz konusudur. Paydaşlardan birinin şüf’a hakkını kullanabilmesi için, başka bir paydaşın, payını bir üçüncü kişiye satması gerekir. Paydaşlardan birine satımın yapılması halinde, öteki paydaşların şUf’a hakkı yoktur. Kat Mülkiyeti kanunu, paydaşlardan birinin kendisine ait olan katı üçüncü bir kişiye satması halinde, öteki paydaşların şUf’a hakkını kullanmasını yasaklar. Ancak, bağımsız bölmelerden biri üstünde müşterek mülkiyet varsa ve o bağımsız bölümün paydaşlarından biri, kendi payını satarsa, öteki paydaşlar, şUf’a haklarını kullanabilirler. ŞüFa hakkı birden fazla paydaş tarafından da aynı zamanda kullanılabilir. Bu durumda Yargıtaya göre, paydaşlar, şüf’a hakkını kullandıkları pay üstünde, paylan oranında değil de, eşit oranda malik olurlar. Şüf’a hakkının kullanılmasına rağmen, şüf’a borçlusu, mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyecek olursa ona karşı Medenî kanunun 642. md.sine dayanılarak dava açılır. ŞUf’a hakkı mülkiyetin kanunî sınırlamalarından biri olduğu için, bundan feragatin resmî şekilde yapılarak, tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Bunun aksine, şüf a hakkını bütünüyle ortadan kaldırmadan sadece belirli bir satışta kullanılmayacağının açıklanması herhangi bir şekle bağl1 değildir. Ancak, Yargıtaya göre bu şekildeki, kullanmadan feragatler, ispat yönünden yazılı şekle bağlıdır.

• • Sözleşmeden doğan şüf’a hakkı. Bu şüf’a hakkı, bir sözleşmeyle üçüncü kişilere bir menkul veya gayrimenkulun satılması halinde tercihen satın alma hakkı verir. Bu hak, belirtildiği gibi, genellikle bir sözleşmeden doğduğu halde, meselâ bir ölüme bağlı tasarruf gibi tek taraflı bir işlemden de doğabilir. Şüf’a hakkı, hak sahibi tarafından, malın satılması halinde, malike karşı kullanılır. Satıcı, şeyi satmakla birlikte daha mülkiyeti devretmemişse, şüf’a hakkı ona karşı; aksine, hem satım işlemini yapmış, hem de mülkiyeti devretmişse, şUf’a hakkı malik olan üçüncü kişiye karşı kullanılır. Vefa», iştira* gibi hakların kurulması, resmî şekle bağlı tutulurken, şüf’a hakkında âdi yazılı şekille yetinilmesinin sebebi, bu hakkın genellikle kira sözleşmeleriyle birlikte yapılmasından ileri gelir. ŞUf’a sözleşmesinde hakkın kullanılması şartlarıyle hak sahibinin ödemesi gereken bedelin gösterilmesi gerekli değildir. Bedel ve kullanma şartlan sözleşmede gösterilmişse, hak sahibi hakkını bu şartlar altında kullanabilir. ŞUf’a hakkının kullanılabilmesi için malikin, şeyi üçüncü kişiye satması gereklidir. İhtiyarî açık arttırma halinde de şüf’a hakkı kullanılabilir. Buna karşılık satım dışında kalan, mülkiyeti devre ilişkin öteki sözleşmelerde şüf’a hakkı kullanılamaz; bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin karşı edimi veya bir borcun yerine getirilmesi için mülkiyetin devredilmesi (datio in solutum) halinde olduğu gibi. Yenilik doğuran bir hak olan şUf’a hakkı, bir taraflı yöneltilmesi gerekli bir irade beyanıyle kullanılır. Bu beyan, bir şekle bağlı değildir ve şUf’a hakkının kullanılmış sayılması için de dava açılması gerekmez. İrade beyanı, şUf’a borçlusuna vardığı anda hüküm doğurur ve bu tek taraflı irade beyanıyle, satım ilişkisi kurulmuş olur. Borçlu, mülkiyete devir borcunu yerine getirmeyecek olursa, şttf’a hakkı sahibi 642. naddeye dayanarak dava açar ve mülkiyet, lâkimin kararıyle, tescili gerektirmeden alı-:ıya geçer. Ancak hâkimin, mülkiyetin Seçmesine karar vermesi için, bedelin depo îdilmiş olması gerekir. Şüf’a hakkı bir gay-ımenkule ilişkinse, satıcı, satım sözleşmelini yapınca bunu şUf’a hakkı sahibine bildirmesi gerekir. Böylece şUf’a hakkı, satın alan Üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve üçüncü kişi de mülkiyeti devir zorunluluğu altına girer. Bu şerh sonucu, şüf’a hakkı, eşyaya bağlı bir borç niteliğini kazanır. Şerhin süresi, taraflarca kararlaştırılır. Taraflar süre hakkında bir şey belirtmemişlerse, o zaman şerhin süresi on yıldır ve bu on yılın geçmesiyle şerh, etkisini kaybeder. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, on yılın geçmesiyle şüf’a hakkının sona ermemesidir. Sona eren sadece şerhin etkisidir.

Hak, bundan sonra şerhsiz olarak da devam edebilir (bu konu tartışmalıdır). ŞUf’a hakkının kullanılması, bir aylık ve on yıllık süreye bağlı tutulmuştur. Bir aylık süre hak düşürücü süredir ve şUf’a hakkı sahibinin satışı öğrenmesinden itibaren işlemeğe başlar. On yıllık sürenin başlangıcı da, şerhin verildiği tarihtir. Bir aylık sürenin başlaması için aranan şart, tapu memuru önünde resmî satım işleminin tamamlandığı anın öğrenilmesidir. Satıcının satımı, süf’a hakkı sahibine bildirme yükümlülüğü bulunduğu için, bir aylık sürenin başlangıcı, bu ihbarın yapılmasıyle başlar. Ancak satıcı, bu borcunu yerine getirmemişse, o zaman alıcının fiilen öğrendiği an, bir aylık sürenin başlangıcı olur. Satıcının sUf’a hakkını kullanabilmesi için, bu öğrenmenin şerhten itibaren geçecek on yıl içinde gerçekleşmesi gereklidit. On yılın sopa ermesinden sonraki öğrenmelerde şUf’a hakkı artık kullanılamaz.