Termal Otel Tesisi ve Sanayi Profili

[DeepSubjecT]

Metin2 EP, Valorant VP dahil tüm oyun ürünlerini en uygun fiyatlarla bulabilir, Item ve Karakterlerinizi hızlıca satabilirsiniz. HEMEN TIKLA!

1.BÖLÜM

EKONOMİK DEĞERLENDİRME

1.1.Yatırımın Konusu
Belirli bir konfor düzeyine sahip olan, talebe göre yıl boyunca aynı hizmet olanaklarını sunabilen, hem geceleme yapan hem de günübirlik ziyaretçilere hizmet verebilecek donanım, mekan ve personele sahip olan, hizmet sektöründe çalışan 2 yıldızlı otel ile ilgili sanayi profilidir.
1.1.1.Sektörün Tanımı
Mineralize termal sular ile çamurların, kaynağın yöresindeki çevre ve iklim faktörleri birleşiminde, insan sağlığına olumlu katkı sağlamak üzere, uzman hekim denetim ve programında; fizik tedavi, rehabilitasyon, egzersiz, psikoterapi, diyet gibi destek tedavisinde koordineli kür uygulamaları için yapılan turizm hareketi “ Termal Turizm” (Termalizm) olarak adlandırılır.
İdeal bir termal kompleksinin konaklama, kür merkezi ve kür parkı birimlerinin entegrasyonundan oluşması gerekir.

1-Termal Kür Merkezi
Termal turizm işletmelerinde teşhis- tedavi biriminin bulunduğu ve kür uygulamalarının yapıldığı bölümdür. Kür merkezi bünyesindeki bölümler şöyle sıralanabilir.
a)Belneoterapi Birimleri
-Mineralize termal sular ile yapılan kür uygulamaları.
-Genel yüzme havuzu
-Tedavi havuzu
-Özel tedavi banyoları
-Genel banyo havuzları
-Masaj duşları (normal, jet, yatay basınçlı duşlar)
-Masaj birimleri(genel, kısmi, sualtı masajı)
-Çamur küvetleri
-Buhar banyosu
-Gaz banyosu
-İçme kürü
-Inhalasyon
-Deri altı enjeksiyonu
-Elektro-palvane banyo
-Türk hamamı
-Sauna

b)Fizik Tedavi Birimleri
Tesisin büyüklüğü oranında genişletilebilen bu birimlerde asgaride elektro fizik tedavi ve ışın tedavi uygulamaları yapılır.
2-Kür Parkı
Termal tesise gelen turistlerin kür uygulaması dışında kalan zamanlarını dolduracak aktiviteleri içeren ünitelerdir. Açık- kapalı spor sahaları, yürüme alanları, çay bahçeleri, oyun-TV salonları, konser salonları, gazinolar, alışveriş merkezi ile açık ve kapalı yüzme havuzları gibi tesisin büyüklüğü ölçüsünde artırılabilen hizmetlerin sunulduğu ve tesisi ilave kazanç sağlayan çeşitli hizmet birimlerini içerir.
Termal turizm, termal su ile sadece her gün 2-3 defa banyo yapmak değildir. Amaç; termal suyun tıbben belirlenmiş endikasyon (şifa) özelliği ile uzman doktor denetiminde etkin ve uygun tedavinin yanı sıra; dinlenme, rekreasyon, eğlence, spor gibi özellikle insan sağlığını korumak, zinde kalmak amacıyla sağlıklı bir yaşam ortamı sunmaktadır. Termal su kullanacak termal tesisler ne bir hastane, ne bir klinik ne de bir hamamdır. Termal turizmi oluşturan ana unsurlar; doğa güzelliği, güneş, temiz hava, uygun iklim ile birlikte termal suyun özelliklerinin doğru kullanımı sayesinde insan sağlığı ve turizm olgularını birleştirmektir.
1.2.Türkiye’de Termal Turizm Potansiyeli
Ülkemiz, Alpin-Orojenik Kuşağı olarak adlandırılan genç bir dağ zinciri ve aynı zamanda önemli bir jeotermal kuşak üzerinde olup, sıcaklıkları 20-110 C, debileride 2.500 lt/sn arasında değişebilen 1300 dolayında termal (jeotermal) kaynağa sahip bulunmaktadır. Bunlardan yaklaşık olarak 229 adedinin termal turizme kaynaklık ettiği bilinmektedir.
Turizm açısından öncelikli önem taşıyan 229 adet ve içme suyu kaynağının sıcaklıklara göre yapılmış olan coğrafi dağılımı Tablo1 ‘de gösterilmektedir.
Tablo 1-Termal Su Kaynaklarının Bölgesel Dağılımı
Bölgeler Soğuk sular
(0-19 C) Ilık sular
(20-35 C) Sıcak sular
(36-46 C) Çok sıcak sular (46-99 C) Toplam
Marmara 7 8 8 30 53
Ege 5 17 28 31 81
İç Anadolu 10 10 14 17 51
Karadeniz 4 4 3 3 14
Akdeniz 1 3 2 - 6
Doğu ve G.Doğu 4 7 8 5 24
Toplam 31 49 63 86 229
Kaynak:Türkiye’de Termal Turizm Arz ve Talebi, Turizm Yıllığı, Zeynep Aslan, 1993
Tablodan da görüldüğü gibi daha çok Marmara, Ege ve İç Anadolu Bölgelerinde Toplanmış bulunan termal sular, sıcaklık değerleri bakımından da farklılıklar göstermektedir. Kaynakların en büyük bölümü 86 kaynak ile çok sıcak sular grubu oluşturmaktadır. En fazla kaynağa sahip olan bölgenin ise Ege Bölgesi olduğu görülmektedir.

Kaynak zenginliği açısından dünyada ilk 7 ülke arasında bulunan ülkemizde termal sular hem debi ve sıcaklıkları, hem de değişik fiziksel ve kimyasal özellikleri ile, Avrupa’daki termal sulardan üstün özellikler taşımaktadır.

Şöyle ki; Türkiye’deki termal sular,
-Doğal çıkışlı ve bol verimlidir.
-Eriyik maden değeri yüksek, kükürt, radon ve tuz bakımından zengindir.
-Birçoğu deniz kıyısında, bir kısmı ise orta yükseklikte dağlık ve ormanlık
bölgelerde yer alarak, kaynak kullanımı açısından çeşitlilik sağlamaktadır.

Yapılan incelemelere göre, termal turizm açısından önemi belirlenmiş 40 adet termal kaynağın mevcut su potansiyeline göre ve termal kürlerde bir günde kişi başına 350 litre termal su tüketebileceği varsayımı ile yapılan hesaplamalarda 400 bin termal yatak/gün’lük bir potansiyel varolduğu saptanmıştır. Yapılan bu hesaplamada, sadece önemli 40 kaplıcanın potansiyeli vurgulanmaktadır. Türkiye’deki mevcut termal kaynaklar ile üretim yapan sondaj kuyularının toplam debilerine göre yapılan hesaplamalarda çok büyük rakamlar çıkmaktadır. Turizm Bakanlığının verilerine göre, Türkiye’de mevcut termal kaynaklarının ve kuyuların bir günlük toplam üretim miktarı ile günde bir milyon kişinin termal bonyo yapabileceği belirtilmektedir.

Tüm bu ayrıcalıklı koşullara ve özelliklere karşın termal su potansiyelinin ancak % 5’ine yakın bir bölümü kullanılabilmektedir. Turizm bakanlığı yatırımları artırılması teşvik amacıyla, 2634 sayılı Teşvik Kanunu uyarınca 31 adet termal merkezini “Termal Turizm Merkezi ilan etmiştir. Tablo 2’de Termal Turizm Merkezleri’nin dökümü verilmektedir.








Tablo 2-Termal Turizm Merkezlerinde Mevcut ve Planda Öngörülen Yatak Kapasiteleri

Sıra
No Merkez adı Mevcut Planlanan
Konaklama Planlanan
Pansiyon Planlanan
Kamping
1- Osmaniye-Haruniye 200 & & &
2- Afyon-Heybeli 704 12.841 & &
3- Afyon-Gazlıgöl(*) 207 1.714 - 110
4- Afyon-Ömer/Gecek(*) 500 10.000 - 80
5- Afyon-Sandıklı (*) 332 2.105 - 505
6- Ağrı-Diyadin - & - &
7- Ankara-Seyhamamı 30 1.300 630 -
8- Balıkesir-Güre 82 2.766 - -
9- Balıkesir-Gönen(*) 600 1.120 - -
10- Bolu-Karacasu 138 3.350 - -
11- Bursa-Kükürtlü - 1.100 300 -
12- Çanakkale-Kestanbol 115 5.920 - &
13- Diyarbakır-Çermik 64 1.160 - 50
14- Eskişehir-Sarıcakaya 40 700 500 -
15- Erzurum-Pasinler 88 750 - 550
16- Yalova 632 1.574 5.962 -
17- İzmir-Balçova 400 1.304 - -
18- İzmir-Doğanbey(*) - 14.482 8.250 2.500
19- Kütahya-Emet 166 2.315 - -
20- Kütahya- Muratdağı 688 2.475 - 1.200
21- Kütahya-Ilıcasu 368 2.182 - -
22- Kütahya-Harlek(*) 168 6.600 4.000 1.150
23- Kütahya-Eynal 572 1.250 - -
24- Kütahya-Yoncalı 118 450 - 150
25- Niğde-Çiftehan - 1.000 - 150
26- Rize-Ayder - 475 - 75
27- Samsun-Havza 200 1.105 - 105
28- Sivas-Sıcakçermik 287 4.935 - 1.950
29- Sivas-Balıklıçermik(*) 170 550 - 50
30- Yozgat-Sarıkaya 164 1.000 - -
31- Yozgat-Boğazlayan - 1.750 - 350
TOPLAM 7.033 88.273 19.612 8.825
(*) Öncelikli yatırım alanları
(&)Planlama çalışmasını tamamlayamayan merkezler.
1.2.1 Türkiye İçin Termal Turizmin Önemi

-Türkiye’de termal kaynak potansiyeli oldukça fazladır. Toplam olarak 1300 dolayında termal kaynak bulunmaktadır. Yapılan hesaplamalara göre bu kaynak potansiyeli bir günde 1 milyon kişiye hizmet sunabilecek düzeydedir.

-Termal turizm, diğer turizm çeşitleri ile çok kolay entegrasyona gidebilen bir alandır.

-Termal Turizm, turizm mevsiminin tüm bir yıla yayılmasını sağlar. Bu nedenle yaz aylarında deniz-kum-güneş turizmine hizmet eden otellerde istihdam edilecek personel kış aylarında termal tesislere kaydırılabilir.

-Termal turizm geri kalmış yörelerin kalkınmasında önemli rol oynayacak potansiyele sahiptir.

-Termal turizm ile yeni iş alanları açılır.Emek yoğun niteliği ile bu alanda büyük istihdam alanları yaratılabilir.

-Termal turizm, dış turizmin hizmete sunulan turizm arz kaynaklarını çeşitlendirir. Böylelikle dış turizme dönük çalışan sektörün riski azalır.

-Termal turizm en başta kendi insanımızın sağlığı için önemlidir. Dinlenen, ağrılardan arınan insanın daha verimli olduğu kanıtlanmıştır.

-Termal turizm, atıl durumdaki taşra sermayesini harekete geçirebilir.

1.3. İstihdam Durumu

İki yıldızlı bir otelde oda başına personel sayısının % 50 olduğu varsayımından hareket edilerek;
-Konaklama Ünitesinde 96 oda x % 50 =48 kişi
-Kür Ünitesi =12 kişi
-Toplam =60 kişi
önerilmiştir.





1.4.Termal Sularla İlgili Mevzuatlar

Termal sular arazi mülkiyetine tabi olup, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. “Madenlerin Arama ve İşletilmesi Hakkındaki 4268 ve 6977 Sayılı Kanun” ile “Sıcak ve Soğuk Maden Sularının Kullanılması ile Kaplıcalar Tesisatı Hakkındaki 927 Sayılı Kanuna” göre; termal suları arama, çıkarma, kullanma, kiralama ve tahsis yetkisi İl Özel İdarelerine verilmiştir. Özel İdareler bu yetkilerini Belediyelere, Köy Tüzel Kişiliklerine devredebilirler.

1593 sayılı Umumi Hıfsısıha Kanununa göre; Türkiye Cumhuriyeti Arazisi dahilinde bulunan her nevi maden suları ile kaplıcaları işletmek için özel hükümlere bağlı olarak alınması gerekli izin ile birlikte, bu suların şifa özelliklerinin Sağlık Bakanlığı tarafından onaylanması gerekmektedir. Bakanlıkça şifa özellikleri veya kaplıca tesisatının tekniğe uygunluğu tasdik edilmeyen maden suları, bu ad ve unvan ile ticarete çıkarılmayacağı gibi kaplıcalarda da tedavi amacı ile ziyaretçi kabul edilmez.

Maden suları ve kaplıcalar sağlık yönünden, Sağlık Bakanlığının denetimine tabidir. Bakanlık tesisatının yeterliliğine ve müracaat eden hastaların sayısına göre sağlıklı iklim yöresinde yer alan içme ve kaplıcalarda fenni hususlardan da sorumlu olmak üzere Bakanlıkça ihtisası onaylı bir hekimin istihdamı yatırımcı ve işletmeciden talep edilebilir.

27.10.1988’de, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununa ilave olarak 3487 sayılı kanunla; termal suların yatırım yapmak isteyen özel sektör tarafından kullanılmasını teşvik etmek, kaplıcaları çağdaş düzeye çıkarmak, iyileştirmek, kamu tarafından kullanılan suların özel sektörle birlikte değerlendirilmesini, doğru olarak kullanılmasını teminen, İl Özel İdarelerine ait yetkiler “ Turizm Alan ve Merkezleri” içerisinde (rüsum ve temettü hakları saklı kalmak şartı ile) Turizm Bakanlığı’na geçmiştir. Bu alanlarda yer alan, kullanılmayan ve artan termal sular, etrafındaki kamu arazileri ile birlikte Turizm Bakanlığı’nca imar planları hazırlanarak, tahsise çıkarılıp, 49 yıllığına yatırımcıya kiralanabilir.








2.BÖLÜM

TEKNİK DEĞERLENDİRME

2.1.Proje Hakkında Mimari Bilgiler

Tesis; dilitasyonlara ayrılmış dört bloktan oluşmaktadır.
A Blok:Bodrum+Zemin+Asma Kat = 1.500 m 2
B Blok:Bodrum+Zemin+Yatak Katı= 4.850 m 2
C Blok:Bodrum+Zemin+Yatak Katı=2.700 m 2
D Blok:Zemin Kat (Kaplıca Bölümü)=1.200 m 2
Otel 2255 m 2 zeminde oturmakta olup, toplam inşaat alanı 10.250 m 2’dir.
A,B,C Bloklar:
Bodrum Kat:
-Personel Birimleri (yemekhane, mutfak, duş ve WC’ler),
-Soğuk depo, depo
-Çamaşırhane
-Servis havlusu, kazan dairesi, garaj, bakım evi
Zemin Kat:
-Toplantı Salonu Girişi
-Toplantı Salonu, WC’ler
-Otel girişi, lobby, resepsiyon
-Restoran, mutfak
-Oyun Salonu ve TV. Dinlenme köşesi
-Sauna
-Kuaför, berber
-Küçük özel banyolar (8 adet)
-Büyük özel banyolar(7 tane)
- 4 adet yatak odası
Asma Kat:
- 6 adet yatak odası
-Personel dinlenme
-WC+duş
1.kat
-Özel oturma
-37 normal oda
2. kat
-Personel dinlenme odası
-Personel yatakhanesi
-23 adet normal oda+ 1 suit
-6 adet normal oda+ 1 suit
3.kat
-23 normal oda +1 suit
D Blok (Kaplıca bloğu)
Zemin Kat:
2 ayrı bloktan oluşmaktadır.
1. Blok otel müşterileri tarafından
2. Blok günübirlik müşteriler tarafından kullanılacaktır.
-Her Blokta:Giriş,bekleme, soyunma, duş+WC’ler, 2 adet yüzme havuzu mevcuttur.

2.1.1 Fizik Tedavi Uygulamaları:

-Tesiste fizik tedavi için herhangi bir mekan ayrılmamıştır. Ancak, projede yapılacak tadilatla böyle bir mekan elde edilebilir.

Fizik tedavi uygulamasında bulunması gereken üniteler şunlardır. Hotpack, Coldpack, Ultrason, Tens Kısa Dalga Diatermi, Lazer, Enfrarüj, İnten Fransiyel Akım, Whinl pool, Traksiyon, Ultraviyole, Prafin Banyosu, Diadinami Akım, Baker gibi ünitelerin yer alması gerekmektedir.
-Fizik tedavi ünitesi için ayrıca maliyet ilavesi yapılmıştır.
Hekim denetimi altında insan sağlığını korumak ve tedavi etmek amacını taşıyan bu tür mekanların ilave edilmesiyle, tesisin hizmet kapasitesi ve süresi artırılmıştır olur.

Kür Parkı:

Tesiste 14-21 günlük tedavi olmak veya günübirlik gelen ziyaretçiler için, içinde açık yüzme havuzu, açık ve kapalı oturma alanları, kafeterya, soyunma, duş, WC, basketbol, veleybol,tenis gibi spor ünitelerini, yürüyüş ve koşu parkurlarını içeren kür parkı yapılması gerekmektedir.
Kür parkı; ziyaretçilerin en fazla 2 saatlerini geçirdikleri tedavi süresinden sonra zamanlarını aktif şekilde geçirmeleri ve ruhsal yönden rahatlamalarını sağlaması açısından tesis için gerekli olan mekandır. Kür Parkının inşaatı çevre düzenlemesi ile birlikte düşünülmelidir.Maliyeti çevre düzenlemesi ve peyzajla birlikte hesaplanmıştır.




2.2.Projenin Kapasitesi

Projenin Tam Dolulukta Yıllık
İşletme Geliri=901.200.000.000 TL.
İşletme Gideri=396.273.000.000 TL.

Yıllar İtibariyle Doluluk Oranları

Sezon İçi Doluluk Oranı

D.O/Yıllar 1.yıl=55 2.yıl=65 3.yıl=75 4.yıl=75 5.yıl=75

Sezon Dışı Doluluk Oranı

D.O/Yıllar 1.yıl=25 2.yıl=30 3.yıl=35 4.yıl=35 5.yıl=35

Ortalama Doluluk Oranı

D.O/Yıllar 1.yıl=40 2.yıl=47 3.yıl=55 4.yıl=55 5.yıl=55

Sanayi Profili konusu tesisin tüm yıl işletmeye açık olacağı varsayılmış olup, sezon ve sezon dışı çalışma süreleri aşağıdaki gibidir.
Sezon gün sayısı 153 gün (01.06-31.10)
Sezon dışı gün sayısı 212 gün (01.01-31.05/01.11-31.12)
2.2.1 Yatak kapasitesi

2 kişilik 93 oda =186 yatak
3 kişilik 3 oda = 9 yatak
Toplam 96 oda =195 yatak
2.2.2 Hizmet Kapasitesi

-175 kişilik restoran
-150 kişilik toplantı salonu
-50 kişilik TV.salonu
-Sauna

Kür Merkezinde:
7 adet Büyük Özel Banyo
8 adet Küçük Özel Banyo
2 adet Kapalı Yüzme Havuzu yer almaktadır.
2.3.YATIRIMIN TERMİN PLANI:

Söz konusu işletme 24 ayda üretime geçecektir.


1.yıl 2.yıl
FAALİYETLER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Etüd, Proje-İnşaat x x x x x x x x x x x X
Tesisat x x x x x x x x
Tefriş x x x x x
Teçhizat x x x x
Çevre düzenleme x x x x x x x x x x x
Kür Parkı x x x x x x x x x x x


3.BÖLÜM

3.MALİ DEĞERLENDİRME

3.1.Yatırımın Teknik Ömrü

Yatırımın teknik ömrü 20 yıl olarak hesaplanmıştır.

3.2.Projenin Finansmanı

Teşvik belgesi alacak, projelerde kalkınmada öncelikli yörelerde toplam yatırım tutarının % 52’si öz sermaye uygulanırken, geri kalan % 48 nispetindeki finansman ihtiyacı ise yabancı sermayeden temin edilebilir.


Yabancı Kaynak % 48 1.003.968.000.000 TL.
Özkaynak % 52 1.087.632.000.000 TL.
TOPLAM YATIRIM % 100 2.091.600.000.000 TL.






3.3.TOPLAM YATIRIM TUTARI TABLOSU

Yatırım Giderleri Toplam Yatırım Tutarı (TL.)
Etüd Proje ve Mühendislik Giderleri 23.493.620.000
Arazi Bedeli ve Düzenlemesi 10.710.000.000
Teknik yardım ve Lisans 24.190.320.000
İnşaat Giderleri 696.688.860.000
Tesisat Giderleri 601.667.220.000
Tefriş Giderleri 241.678.500.000
Teçhizat Giderleri 96.760.860.000
Genel Giderler 33.773.880.000
Beklenmeyen Giderler 26.836.740.000
Toplam Sabit Yatırım 1.759.800.000.000
İşletme Sermayesi 331.800.000.000
TOPLAM YATIRIM 2.091.600.000.000
Toplam Yatırım Tutarı($) ($) 2.091.600.000/420=4.980.000



NOT:Ortalama Döviz Kuru 1 $ =420.000 TL.olarak alınmıştır.













3.4.Yıllık Gelir Tablosu (TL.)

Münferit Oda Gelirleri Satış Miktarı Fiyatlar(TL.) Toplam Gelirler
Tek Yatak 3.000 oda 11.000.000 33.000.000.000
Çift Yatak 26.000 oda 13.000.000 338.000.000.000
Üç Yatak 4.000 oda 15.000.000 60.000.000.000
Yiyecek Gelirleri - - -
Yarım Pansiyon 60.000 kişi 3.800.000 228.000.000.000
Ekstra Yiyecek 40.000 kişi 1.700.000 68.000.000.000
İçecek Gelirleri - - -
Alkollü içecek 10.000 kişi 2.000.000 20.000.000.00
Alkolsüz içecek 50.000 kişi 800.000 40.000.000.000
Kür Merkezi Gelirleri - - -
Özel Banyo 11.000 kişi 1.600.000 17.600.000.000
Kür Hizmetleri 23.000 kişi 4.200.000 96.600.000.000
Toplam İşletme Geliri 901.200.000.000

Yıllık Tam Kapasite Giderler (TL.)

Yiyecek Gideri 103.600.000.000
İçecek Gideri 19.200.000.000
Banyo ve Kür Ünitesi Gideri 11.920.000.000
Elektrik, Yakıt ve Su Gideri 45.060.000.000
Personel ve İşçilik 105.840.000.000
Bakım ve Onarım Gideri 18.024.000.000
Genel Giderler 3.037.000.000
Beklenmeyen Giderler 3.067.000.000
Toplam İşletme gideri 309.748.000.000

(Toplam İşletme Geliri-Toplam İşletme Gideri)= Brüt Kar (TL.)

Brüt Kar 591.452.000.000
Vergiler ve Diğer kanuni Kesintiler(%33) 195.179.000.000
Net Kar 396.273.000.000




3.5.Yatırımın Ön Değerlendirilmesi

3.5.1.Yatırımın Karlılığı

Net Kar/Toplam Yatırımx100=(396.273.000/2.091.600.000)x 100= % 18.94

3.5.2.Sermayenin Karlılığı

Net Kar/Özkaynakx100=(396.273.000/1.087.632.000) x 100= % 36.40

3.5.3. Yatırımın Geri Dönüş süresi

Toplam Yatırım/Toplam Fon=2.091.600.000.000/396.273.000.000=5.28 yıl